Piše: Mansur Mirovalev (Al Jazeera Balkans)
I sami nazivi predgrađa u kojima Marina Krasnolenska prodaje nekretnine mogu natjerati suze na oči.
Buča, Irpin, Vorzel i obližnja područja sjeverno od glavnog grada Ukrajine su mjesta gdje su ruski vojnici optuženi za ubistva, ranjavanja, pljačke ili silovanja hiljada civila.
Granatiranje tokom ruske invazije uništilo je ili oštetilo stotine zgrada, često zatrpavajući žive stanovnike, a hiljade krovova prokišnjava zbog oštećenja nastalih prilikom granatiranja.
Prodaja imovine u tom području u mjesecima nakon povlačenja ruskih trupa prošle godine bila je nezgodna.
Klijenti su tražili nekretnine u “neoštećenim četvrtima”, rekla je Krasnolenska za Al Jazeeru.
‘Tržište je itekako živo’
“Kada su gledali oštećene lokacije, rekli su: ‘Ovo miriše na smrt'”, kazala je Krasnolenska, 45-godišnja majka dvoje djece, koja je napustila rodni grad Vorzel neposredno prije nego što su osvajači stigli.
Ali, kako se infrastruktura, krovovi, ceste i mostovi ponovo grade, kupci više nisu odbojni, a domovi sjeverno od Kijeva, kao i gotovo svugdje u Ukrajini, prodaju se kao “vrući krompir“.
“Naša se regija jako dobro prodaje”, rekla je Krasnolenska, koja 20 godina radi kao agentica za nekretnine.
“Cijene se nisu vratile na prijeratne nivoe, ali tržište je itekako živo. Što je i za mene iznenađujuće.”
Milioni izbjeglica iselili su se iz Ukrajine, a barem jedan od tri planira se vratiti nakon rata.
Stopa rađanja u Ukrajini od 1,22 djeteta po ženi jedna je od najnižih u svijetu i ostavlja malo nade za poslijeratnu repopulaciju.
Milion muškaraca je mobilizovano, napuštajući porodice i poslove, uključujući građevinu, dok je ostalima u dobi za služenje vojnog roka zabranjen prelaz granice.
Stotine milijardi u ‘štekovima’
Prošle godine ukrajinska ekonomija pala je za trećinu, inflacija je porasla za više od četvrtine, a samo višemilijardna zapadna pomoć plaća račune vlade predsjednika Volodimira Zelenskog.
Ali, nekretnine su značajno izgubile na vrijednosti samo u istočnim i južnim područjima blizu prve linije, dok su cijene u zapadnim regijama naglo porasle i do 75 posto.
Jedan od vodećih je Užhorod, grad savršen kao sa razglednice na zapadu Ukrajine, sa srednjovjekovnim katedralama, najdužom alejom lipa u Evropi i slovačkom granicom u blizini.
Cijene stanova u centralnoj Ukrajini pale su 25 do 30 posto, ali rastu jer tržište pokazuje neočekivani rast i neki poduzetnici ponovo pokreću obustavljene građevinske projekte.
Jedan od razloga je nacionalna navika skrivanja debelih svežanja gotovine u dolarima ili eurima.
Uprkos smanjenju prihoda, Ukrajinci drže oko 25 milijardi dolara u bankama i između 60 i 100 milijardi dolara izvan njih, rekao je Denis Sudilkovski, direktor marketinga agencije za nekretnine LUN u Kijevu.
“Značajan dio stanovništva nije izgubio sposobnost i samu ideju posjedovanja vlastitog doma”, kazao je za Al Jazeeru.
Ljudi su umorni od čekanja
Nakon što je 24. februara 2022. godine počeo rat, vlasti su više od šest mjeseci zaustavile knjiženje poslova s nekretninama.
Kad je zamrzavanje završilo, prodaja je zastala, a cijene najma su pale.
Međutim, kako su se ruske snage povukle ili bile izbačene sa velikih područja na istoku i jugu, mnogi su požurili kupiti nove domove.
“Nazvala bih to sindromom odgođene sreće. Svaka osoba ima planove da kupi kuću ili stan. I ta je želja prerasla u dobru potražnju, jer ljudi su umorni od čekanja”, rekla je Krasnolenska.
Rat je, takođe, nastavio stari trend.
Više od dvije trećine Ukrajinaca urbano je stanovništvo, koje živi u stambenim zgradama s centralnim grijanjem, vodom i strujom.
Ali, mnogi njeguju uspomene na seoske kuće svojih baka i djedova i priliku da zahvate vodu iz bunara, uređuju vrt ili pojedu domaću krušku.
Masovni povratak na selo
Čak i prije rata i pandemije COVID-19 to je bila nacionalna opsesija – osam od 10 Ukrajinaca željelo je živjeti u kući umjesto u stanu, prema anketi iz 2013. godine.
Čini se da je trend ojačao nakon prošlog oktobra, kada je Moskva počela lansirati projektile i bespilotne letilice kako bi uništila civilnu infrastrukturu, posebno električne i centralne toplinske stanice.
Milioni su živjeli kroz nestanke struje i prekide u snabdijevanju vodom i grijanjem, koji su ponekad trajali danima, na niskim zimskim temperaturama.
“Ponekad smo odlazile u očevu kuću na selu samo da se ugrijemo, odemo u saunu i spavamo na toplom”, kazala je za Al Jazeeru Natalija Roslavets, umjetnica vezenja iz sjevernog Kijeva, opisujući prostranu kuću s peći na drva i dizelskim generatorom.
Za mnoge Ukrajince srednje klase san je gradska kuća s bunarom, generatorom struje, pa čak i solarnim pločama, te komad zemlje dovoljno velik za kuhinjski vrt, dječje igralište i roštilj.
“S obzirom na rat, prodaja je odlična”, rekao je za Al Jazeeru Maksim Krijaček, čija građevinska firma gradi 21 dvospratnicu u nizu u istočnom Kijevu.
Vrt, parking, dvorište iza kuće
Svaka se prodaje za 75.000 dolara, što je cijena dvosobnog stana u gornjem dijelu grada, a većina je već razgrabljena.
“Ljudi ne žele živjeti u stanovima, vide da za isti novac mogu imati parking, dvorište iza kuće i više prostora”, kazao je.
Prvi kupac je već završio adaptaciju i uselio.
Nakon što bude dovršena, zajednica će biti zatvorena, a njeni će stanovnici živjeti pored jezera, autobusnog stajališta i privatne predškolske ustanove.
Područje, koje se zove Osokorki (Crne topole), predgrađe je s netaknutim zrakom i nema nijedne stambene zgrade na vidiku.
Najbliža stanica podzemne željeznice udaljena je samo četiri kilometra i do nje se može doći javnim prevozom.
Mnogo bliže je Dnjepar, jedna od najvećih evropskih rijeka.
Vikinzi su izgradili Kijev na brdima njegove desne obale prije više od 12 stoljeća, a lijeva obala bila je plavljena svakog proljeća, sve dok sredinom 1960-ih uzvodno nije izgrađena ogromna brana.
Još uvijek načičkana malim jezerima i kanalima, četvrt se uglavnom sastojala od drača iz sovjetske ere, s nasadima krompira i orhidejama.
Deficit ponude na stambenom tržištu
Ovih dana na Osokorkima i drugim prigradskim naseljima niču sve luksuznije kuće, uz trgovine, škole, vrtiće, zdravstvene ustanove i jedva ima nečega što podsjeća na rat koji traje.
“Svako predgrađe Kijeva postalo je pogodnije za život u posljednjih 20 godina”, rekao je Černijenko.
Krijaček smatra da imovina ostaje jedino sredstvo ulaganja, jer ne postoji funkcionalno tržište obveznica, a većina Ukrajinaca malo razumije kriptovalute.
Mnogi faktori drže visoke cijene.
Narodna banka Ukrajine predvidjela je u januaru “deficit ponude na stambenom tržištu”, jer mnogi programeri odustaju od novih projekata.
Nerazvijeno tržište hipotekarnih kredita može se pohvaliti dvocifrenim kamatama i može malo ponuditi Ukrajincima koji si ne mogu priuštiti da odjednom plate stan.
Tek nekoliko hiljada njih postali su dio vladinog programa koji je nudio kamate od tri do sedam posto vojnicima, učiteljima i zdravstvenim radnicima.
Milioni koji su pobjegli iz područja pod okupacijom ili uz prve borbene linije, očekivano su pohrlili u centralne i zapadne gradove.
Mnogi pogoni za proizvodnju građevinskog materijala su uništeni ili se suočavaju s problemima s kvalificiranim osobljem, logistikom i sirovinama.
Postoji manjak građevinskih radnika koji uglavnom dolaze iz zapadne Ukrajine i često ne žele raditi u centralnim i istočnim regijama, koje su suočene s čestim granatiranjem.
Budućnost je daleko od optimistične
Nakon rata i usred potencijalnog građevinskog buma, poslodavci bi mogli razmotriti zapošljavanje radnika koji migriraju iz istočnih ukrajinskih regija, Azije pa čak i istočne Evrope, predviđa Sudilkovski iz agencije LUN.
To bi kratkoročno povećalo cijene, kazao je drugi stručnjak.
“U Kijevu će cijene nekretnina nastaviti rasti, većinom stanarine, a u manjoj mjeri i cijene stanova”, rekao je kijevski analitičar Aleksej Kušč za Al Jazeeru.
Međutim, ratna i poslijeratna ekonomska budućnost Ukrajine daleko je od optimistične, a u dugoročnoj perspektivi tržište će “vidjeti dugu stagnaciju i povremene neispunjenje obaveze investitora”, kazao je Kušč.