Premali, preskup, već iznajmljen, predaleko od centra, škole ili posla: traženje stana u Njemačkoj nije ništa za ljude slabih živaca. Potrebno je imati strpljenja. I malo sreće. A ponešto treba i znati…
I za rođene Njemce, a još više za strance koji su tek stigli u zemlju važi: Mnogi putevi vode ka novom stanu. Na početku se obično traži na interentu, na portalima poput immonet.de, immobilo.de ili immobilien.de. Tako je moguće širom Njemačke tražiti pogodan stan ili kuću, bilo za iznajmljivanje, bilo za kupovinu. A za druželjubive je tu i portal za takozvano „zajedničko stanovanje” wg-gesucht.de.
Na tim portalima mogu se pronaći oglasi sa fotografijma, tačnim skicama stanova, opisima čime sve raspolažu, na primjer da li stan ima ugrađene plakare ili kuhinju.
No ako vam nakon bezbrojnih pokušaja dojadi pisanje i odgovaranje na oglase, postoji i sasvim legitimna i relativno česta alternativa – izlazak na ulicu. Na stubovima javne rasvjete, u prodavnicama ili na zidovima kuća, često se mogu pronaći oglasi kojima se traži stan. Ukoliko su duhovito i kreativno napisani, oni ponekad mogu prizvati čuda. Ponekad je sreći međutim potrebno malo i pripomoći: nisu rijetki oglasi koji obećavaju novčanu nagradu onima koji pomognu pri posredovanju u traženju stana.
Agencije i makleri
Onima koji su spremni da plate za pomoć stoji na raspolaganju još jedna mogućnost: mogu angažovati agencije za nekretnine (immobilien) odnosno ljude koji posreduju u pronalaženju stana ili stanara – maklere. To je prilično sigurna opcija, nešto će se pronaći, ali se za to plaća provizija – maksimalno dvije mjesečne takozvane hladne kirije plus PDV.
Provizija za iznajmljivanje stanova se plaća po po pravilu „ko naručuje, taj plaća”. To znači, da ako nađete oglas agencije koja nudi stan za iznajmljivanje – ne morate da platite proviziju. Drugačija je situacija, međutim, ukoliko stan ili kuću želite da kupite. Prema zakonskoj odredbi koja je na snazi od ljeta 2019. u tom slučaju kupac i prodavac moraju da podijele troškove posrednika.
Nešto kao intervju za posao
Kada ste pronašli na internetu stan koji vam se sviđa, onda je pred Vama nova velika prepreka. Morate dokazati da ste upravo vi prava osoba za iznajmljivanja tog stana. U velikim gradovima je iz godine u godinu sve manje stambenog prostora – zahvaljujući sve većem prilivu ljudi iz inostranstva i sa sela.
Vrlo je dakle vjerovatno ćete prilikom razgledanja stana biti zajedno s još mnogo drugih zainteresovanih. Na kraju krajeva vi ste u tom trenutku samo jedan od osam miliona ljudi koji se svake godine u Njemačkoj useljavaju u novi stan ili kuću. U toj situaciji preporučejmo: Lijepo se obucite, pokažite oduševljenje stanom i dajte do znanja da ste veoma zainteresovani, napišite maštovitu prijavu, i što je vrlo važno: uvijek se smješkajte. Nemojte da „igrate” na sažaljenje.
Vlasnici stana odnosno makleri će vas pitati o vašem načinu života, i o vašim platežnim mogućnostima, traže potvrdu o kreditnoj sposobnosti. Nju je moguće zatražiti putem interneta od firme koja se zove “Schufa”. Radi se o opštepriznatoj privatnoj firmi koja raspolaže s podacima o kreditnim i poslovnim mogućnostima građana, i koja na osnovu posebnog algoritma, pravi kreditni rejting građana. Za tri do četiri dana njihova pismena potvda dolazi poštom.
Ako ste međutim tek stigli u Njemačku, onda Schufa nema podatke o vama. U tom slučaju će stanodavc tražiti da mu predočite radni ugovor ili potvrdu o plati. U principu, niko ne bi smio da pita koje ste nacionalnosti, ali u praksi se i to pitanje često postavlja – više ili manje otvoreno.
Pogled u prazno
Kada uspijete da nađete stan, čeka vas – pogled u prazno.
U Njemačkoj je uobičajeno da se stanovi ili kuće iznajmljuju prazni, nekad čak nema ni sijalica. Ponekad je moguće otkupiti kuhinju od osobe koja je prije vas bila u stanu, ali najčešće čovjek ipak mora sve sam da organizuje. Tu je potrebno biti sam svoj majstor – ili imati spretne prijatelje.
I za internet morate sami da se pobrinte, i to na vrijeme – nećete valja prve nedjelje u stanu provesti odsečeni od svijeta? Katastrofa!
Što se rada u stanu tiče: mnogo toga morate sami obaviti, ne samo pri useljenju, već često i pri iseljenju – ako je tako utvrđeno u ugovoru sa stanodavcem. Obično se radi o manjim dekorativnim popravkama – zidove treba okrečiti, popuniti manje pukotine ili rupice od eksera. Stan treba ostaviti u takvom stanju, da ga je bez problema moguće odmah ponovo iznajmiti. Sve to je zapisano u ugovoru – i zato ga treba dobro proučiti. Ako vam se nešto učini nelogičnim – konsultujte advokata.
“Topla” ili “hladna” kirija?
Kada se radi o cijeni, za Njemačku je tipično da se pravi razlika između tople i hladne kirije. U toplu kiriju su uračunati centralno grejanje, voda i druge komunalije poput troškova odvoza smeća, neka osiguranja ili pranja stepeništa. Neki od tih troškova se obračunavaju po kvadratnom metru, a neki po broju osoba koje žive u stanu. Sve ti troškovi u Njemačkoj nose naziv – Nebenkosten. Ako u zgradi postoji etažno grijanje na gas, onda se ono kao i struja, plaćaju odvojeno.
Hladna kirija je suma koju od kirije dobija stanodavac i ona je mjerilo za cijenu kvadrata.
Ali što to konkretno znači?
Evo nekoliko primjera: za dvosobni stan od 50 kvadrata u Kelnu potrebno je platiti između 450 i 650 eura – hladne kirije. Uz to dolazi još oko 165 eura komunalija. No ako ste spremni da živite u manjem gradiću, recimo Delmenhorstu, tu će troškovi hladne kirije biti manji – takav stan se može naći za 330 eura.
Pritom je važno paziti da ne platite preveliku stanarinu. U Njemačkoj za svaki grad postoji tabela sa maksimalnim stanarinama u određenim djelovima grada (Mietspiegel). S obzirom na manjak stambenog prostora, mnogi stanodavci podižu cijene iznad dozvoljenog nivoa. Za sada je najskuplji grad Minhen sa 10,45 eura – hladne stanarine po kvadratu. Slijede Štutgart, Keln, Hamburg i Frankfurt.
Ni polovina stanovnika Njemačke nema svoj stan
No uprkos visokim stanarinama, Njemačka ostaje zemlja u kojoj se živi pod krijom: Prema službenim statistikama 52 odsto ljudi stanuje u iznajmljenom stambenom prostoru, a samo 47 odsto u stanovima ili kućama čiji su vlasnici. To je najmanji procenat vlasništva stanova u čitavoj EU. Najviši procenat vlasništva stambenog prostora je među stanovnicima Rumunije – tamo u svoja četiri zida stanuje čak 96 odsto stanovništva.